Il mercato immobiliare a Salerno

Il valore economico dei fabbricati è determinato da diversi fattori: dal contesto economico, sociale, politico e istituzionale, dalle caratteristiche della zona in cui sono ubicati (caratteristiche estrinseche) e dalle specifiche di ogni singola unità immobiliare (caratteristiche intrinseche, la manutenzione degli edifici). Le principali componenti del contesto economico, sociale, politico e istituzionale sono: le famiglie, le politiche territoriali (gli strumenti urbanistici), le politiche per la casa, le tecnologie dell’edilizia, le norme di sicurezza e il mercato (anche finanziario). Gli strumenti urbanistici rappresentano il quadro di riferimento circa l’uso del suolo (regole costruttive e mercato) mentre le politiche della casa e della locazione hanno una forte influenza sulle relazioni contrattuali, poi vi sono le politiche fiscali, e le tecnologie edili determinate dalla conoscenza storico-tecnica del momento e dal ciclo vita degli edifici circa l’obsolescenza naturale delle costruzioni, così come le norme che dettano nuovi standard qualitativi più alti, così da influenzare la progettazione e il valore degli immobili. I mercati finanziari e i fondi di investimento privati rappresentano un’opportunità di profitto sul mercato immobiliare e possono creare disastri come una recessione economica.

Osserviamo il caso salernitano: come in qualunque altra città italiana la storia, il territorio, e i processi economici determinano il mercato. La cultura tecnica e tecnologica del momento determina il patrimonio costruito, pertanto l’anno di costruzione è importante per stimare il fine ciclo vita, e ciò influenza il valore economico degli edifici (coefficiente di vetustà, coefficiente di obsolescenza). Le attuali caratteristiche intrinseche dei fabbricati realizzati molti decenni fa costituiscono un elevato rischio sismico (vulnerabilità), altresì insiste un’evidente obsolescenza tecnologica dell’involucro e degli impianti. Escludendo il centro storico realizzato in muratura, il patrimonio esistente consiste prevalentemente in palazzine multipiano, e determinati condomini si sono occupati e preoccupati dell’involucro, ma non dal punto di vista energetico e tecnologico, solo dal punto di vista estetico per limitare eventuali danni di caduta dei calcinacci. Restano insoluti temi determinanti quali il rischio sismico e l’auto sufficienza energetica che sfrutta le fonti alternative, e questo tema riguarda anche il patrimonio pubblico, coinvolto anch’esso dalla vetustà degli edifici e dalla loro obsoleta funzionalità tipologica poiché sono mutati gli standard e i bisogni dell’Amministrazione. Oltre a questi aspetti tecnici, il mercato salernitano si caratterizza per una totale deregolamentate delle rendite di posizione, impropriamente determinate e influenzate da ignoranza e speculazioni. Ad esempio, è noto che un mercato urbano correttamente pianificato crea una rendita differenziale, poiché aree ben servite (uffici postali, servizi di trasporto, teatri, biblioteche, centri culturali…) determinano maggiore valore economico rispetto ad aree periferiche prive di standard. Questa normale prassi valutativa è molto più complicata da determinare e valutare quando una città è costruita dalla speculazione edilizia (di fatto il mercato immobiliare salernitano dovrebbe avere bassi prezzi), ma le agenzie immobiliari giocano molto sull’ignoranza delle persone puntando comunque ad un rialzo ingiustificato dei prezzi. Perseguendo consuetudini viziose e improprie, l’Amministrazione salernitana sceglie di trascurare noti e vecchi problemi, e prosegue la strada obsoleta e dannosa dell’ideologia di mercato, pertanto gli strumenti urbanistici sono molto deboli dal punto di vista culturale, cioè lo strumento adottato è un “piano” edilizio (non un piano urbanistico) che non tutela adeguatamente ambiente e ceti economicamente più deboli, e danneggia lo stesso mercato immobiliare. Il piano edilizio del Comune capoluogo, oltre che mal dimensionato da un’analisi sbagliata, si caratterizza per un’estrema deregolamentazione del mercato preferendo la contrattazione privata degli strumenti attuativi, assecondando esigenze e capricci degli speculatori, o di qualunque investitore desideroso di sfruttare la rendita immobiliare.

Dal punto di vista sociale ed economico, il territorio salernitano è fra i meno dinamici d’Italia per una significativa carenza di un tessuto produttivo diversificato e con alto valore aggiunto, e questo produce due note conseguenze: (1) un’importante tasso di disoccupazione 17,2% (2019) (in Provincia di Salerno gli inattivi sono 330.000, 2019), (2) ed una povertà relativa ed assoluta altrettanto importanti. In Campania la percentuale di famiglie povere è passata dal 19,5% nel 2016 al 24,9% nel 2018, mentre il 48,7% non riesce a fronteggiare a spese impreviste (2018), nel Sud il 52% delle famiglie considera un carico oneroso le spese per l’abitazione. Un altro dato drammatico sottovalutato dalle istituzioni, che preferiscono l’ideologia del mercato, è l’emigrazione dei giovani della fascia 18-39 anni verso il Nord e l’estero, sia per formarsi e sia per il lavoro. Emigrazione, disoccupazione e povertà si riflettono sul mercato immobiliare con un’evidente calo della domanda di alloggi a prezzo di mercato. Da questo punto di vista insiste un’anomalia abbastanza evidente circa il piano edilizio adottato dall’Amministrazione: la continua immissione sul mercato di nuovi alloggi a prezzo di mercato. La povertà incide anche sul mercato delle ristrutturazioni edilizie. Bisogna tener presente la trasformazione delle struttura urbana salernitana che di fatto è una città estesa di circa 300 mila abitanti dentro il Sistema Locale del Lavoro. Il Comune capoluogo oltre ad essersi contratto (calo demografico) ha perso le sue attività manifatturiere ed industriali, ma questa trasformazione è trascurata dagli strumenti di pianificazione a scala comunale.

Edifici uso Salerno
Fonte dati ISTAT.
Edifici a Salerno
Edifici in Provincia di Salerno per tipologia costruttiva e anno di costruzione, fonte Ptcp 2012.

L’urbanistica, com’è noto, si occupa di risolvere problemi concreti realizzando servizi per tutti gli abitanti, cioè eliminando disuguaglianze territoriali e offrendo spazi e luoghi urbani di qualità per assecondare i bisogni delle persone e sostenere lo sviluppo umano di tutti. La storia urbanistica salernitana insegna che la città fu costruita dalla peggiore speculazione edilizia realizzando disuguaglianze e distruzione della natura, oggi il contesto urbano è ancora caratterizzato da problemi insoluti perché mai affrontati adeguatamente (cattiva morfologia urbana dovuta al fenomeno della disomogeneità e interventi spontanei [speculazione], affollamento e alti carichi urbanistici nelle zone consolidate con carenza di standard, dispersione urbana…). Alla fine degli anni ’80 del Novecento vi sono stati alcuni interventi di arredo urbano che hanno migliorato lo spazio pubblico, ma le zone consolidate non sono state coinvolte da piani di rigenerazione. Il centro storico è in parte abbandonato, e numerosi quartieri sono ancora privi degli standard minimi previsti dalla legge urbanistica nazionale. In questo contesto urbano insistono disuguaglianze volutamente trascurate; quali sono le categorie favorite e privilegiate, e quali categorie sono trascurate e danneggiate? I privilegiati sono talune famiglie che vivono di rendite parassitarie realizzate durante i processi speculativi (anni ’50 – ’80 del Nov.; anni ‘10), poi vi sono i promotori immobiliari, gli investitori e i gestori immobiliari mentre la maggioranza delle famiglie e le associazioni sono trascurate, persino espulse, così come sono trascurate le esigenze delle cooperative edilizie relegate ai margini dell’area urbana, su suoli meno “importanti”, ed a volte scollegati dall’agglomerato esistente, determinando nuovo sprawl urbano. Anche numerose lottizzazioni private sono state localizzate fuori l’agglomerato urbano, spesso sulle colline, contribuendo a distruggere risorse naturali, e sono sprovviste di servizi. Persino il Comune stesso e gli Enti pubblici, cioè il bene comune, sono danneggiati delle scelte politiche del Consiglio comunale poiché il territorio salernitano è ancora privo di un distretto degli uffici comunali, provinciali e regionali, e ciò significa che le attività di servizio pubblico sono svolte in spazi impropri (pagando una rendita parassitaria) e inadeguati rispetto agli attuali standard che richiedono sicurezza, accessibilità, comfort e risparmio energetico.

La più recente attività edilizia si è concentrata molto nelle aree suburbane periferiche con alcuni interventi dentro le zone consolidate volti a riempire i vuoti urbani, mentre si è trascurata la rigenerazione urbana dell’esistente. Il piano edilizio ha indirizzato gli investimenti privati nella costruzione di nuove palazzine multipiano secondo gli standard attuali, mentre la popolazione salernitana diminuiva di circa il 18%, ed in cambio di questi affari privati non è stata costruita la città pubblica contravvenendo ai principi elementari della pianificazione e della convivenza civile. L’assenza di urbanistica produce fenomeni degenerativi molto noti che peggiorano la qualità della vita degli abitanti, mentre un mercato immobiliare viziato da ignoranza e incompetenza, miete vittime anche nel mondo del costruzioni, riducendo il numero di operatori sul territorio. Dal punto di vista capitalistico, i piani edilizi hanno favorito la concentrazione di ricchezza nelle mani di pochi soggetti: costruttori, immobiliaristi, developers. A Salerno, tal volta le figure coincidono, determinando l’esistenza dei peggiori soggetti sul mercato, poiché progetto, costruzione e vendita coincidono in un unico soggetto, favorendo un corto circuito di conflitti di interessi a danno degli acquirenti per l’assenza di figure di terze (progettista e direttore dei lavori) capaci di controllare e garantire la qualità dell’edificazione.

L’inadeguatezza nel costruire la cosiddetta città pubblica (standard e servizi pubblici adeguati, scuole, uffici pubblici …) ha due fattori: uno nazionale e riguarda la mancata riforma urbanistica che imitava i meccanismi europei; e uno regionale, cioè una legge urbanistica carente poiché non realizza gli obiettivi della perequazione diffusa (in Campania esiste solo quella di comparto) e pertanto mancando questa strategia gli operatori privati non concorrono tutti insieme nel realizzare obiettivi pubblici per costruire standard mancanti nelle zone consolidate. A conferma di tutto ciò l’Amministrazione salernitana ha acquisito gratuitamente suoli ma non ha realizzato servizi pubblici. Chiunque conosca praticamente il fare urbanistica sa bene che un aspetto determinante dell’attuazione di un piano è superare il problema della parcellizzazione dei suoli (le diverse proprietà immobiliari) per realizzare il disegno del piano. Com’è noto, il disegno urbano coinvolge le differenti proprietà immobiliari e la prassi tradizionale è stata l’espropriazione dei suoli, ma nei decenni più recenti i Comuni vi hanno rinunciato per ragioni economiche, ma di fatto hanno trascurando la qualità del disegno urbano. Tecnici e giuristi hanno inventato la cosiddetta perequazione urbanistica nel tentativo di costruire la città nonostante la carenza di risorse pubbliche, tutto ciò mentre si realizzava un’Italia federale, e così la prassi urbanistica ha sviluppato processi eterogenei e diversificati, tutto in base alla cultura e alla sensibilità delle istituzioni locali ma realizzando disuguaglianze territoriali a danno degli abitanti. In Campania non c’è un’adeguata cultura urbanistica fra le istituzioni, la consuetudine diffusa è quella di scaricare il processo di lottizzazione ai soggetti privati, i quali si organizzano legittimamente nel presentare piani attuativi sui comparti edificatori. A Salerno, si è andati ben oltre l’ignoranza urbanistica poiché il piano edilizio muta in base ai capricci degli immobiliaristi.

Lo stesso livello di inadeguatezza si riscontra in tutta l’area urbana estesa salernitana, poiché a volte le piccole amministrazioni seguono i cattivi esempi di quelli più grandi, mentre altri piccoli comuni sono persino sprovvisti di strumenti di regolazione del suolo e dell’attività edilizia, ed in assenza di controlli i criminali si sentono liberi di agire illegalmente, favorendo il famigerato fenomeno dell’abusivismo edilizio.

Agenzia entrate Salerno fasce OMI
Agenzie delle entrate, quotazioni immobiliari per zone territoriali omogenee (OMI).

Sin dall’inizio (metà Ottocento e inizio Novecento), con l’esplosione delle città i tecnici progettisti si impegnarono nel costruire un paradigma culturale di riferimento: la disciplina urbanistica. I problemi sopra accennati [mercato immobiliare] furono discussi pubblicamente e affrontati con soluzioni tecniche e giuridiche, prima immature e poi sempre più affinate ed adeguate.

Un ruolo particolare per lo sviluppo dell’urbanistica e della bellezza ebbero le esposizioni internazionali (Parigi 1889, Chicago 1893, Parigi 1900) e i primi congressi dell’Art Public (Bruxelles 1898, Parigi 1900, Liegi 1905, Bruxelles 1910) ove si parla anche di protezione della bellezze naturali e dei monumenti storici e della costituzione di commissioni preposte alla loro tutela. La prima esposizione generale sulle città si svolge a Dresda nel 1903 che raccoglie i primi piani regolatori delle città tedesche ponendosi quesiti sulle politiche di edilizia e fondiaria, sulle tipologie, le lottizzazioni e gli aspetti estetici e finanziari. Nel 1910 presso la Town Planning Conference della scuola di Civic Design di Liverpool viene posto il problema degli standard e della loro utilizzazione per la redazione di uno schema di piano, e presso l’Esposizione Internazionale di Berlino poi trasferita a Düsseldorf, tra il 1910 e il 1912, si pose il tema di proporre in forma paradigmatica una diversa prassi di piano; tutto ciò fu occasione per le amministrazioni pubbliche e per i politici di apprendere tecniche di attuazione concreta. In queste sedi si pose l’accento sui problemi della rendita fondiaria, della rendita parassitaria, della parcellizzazione dei suoli e dei bisogni dei cittadini.

Il fenomeno della rendita era notissimo, per questo motivo molti Paesi scelsero l’azione pubblica regolatrice del mercato urbano (acquisto dei suoli e concessione del diritto di superficie). Anche il Regno d’Italia prima, e la Repubblica italiana dopo, ma per periodi molto brevi, hanno voluto regolare il mercato urbano ma non l’hanno fatto con gli stessi strumenti tecnico-giuridici delle altre Nazioni. La borghesia liberale italiana ha sempre influenzato le scelte economiche dei piani per assicurarsi il profitto delle rendite fondiarie e la strumentalizzazione delle rendite differenziali. Nell’approccio italiano, la deregolamentazione del mercato urbano è rendita parassitaria per creare privilegi capitalistici. In altri Paesi europei l’approccio è stato diverso, non che la borghesia non si sia avvantaggiata, ma ha avuto la sensibilità di non distruggere le risorse locali seguendo i consigli della tecnica urbanistica e offrire adeguati rapporti fra spazio pubblico e privato. La rendita non si può cancellare ma si può governare e così, i capitali privati sono indirizzati e controllati per costruire un mercato che non danneggi l’interesse generale, tutto ciò anche a tutela degli investitori privati che possono legittimamente costruire secondo le previsioni dei piani, ma ben fatti. I processi di urbanizzazione sono adeguatamente pianificati attraverso corretti disegni urbani: le attività edilizie sono tassate efficacemente con concessioni di diritto di superficie, recupero del plus valore fondiario ed aliquote sulle rendite differenziali, al fine di costruire la città pubblica, insomma l’opposto dei privilegi costruiti in Italia. Questo passaggio finale di natura economica e fiscale è determinante: nei Paesi normali, il processo di urbanizzazione ha un sistema di tassazione molto più raffinato, più giusto e più equo poiché in maniera proporzionale e progressiva le rendite differenziali dell’attività edilizia sono tassate e questi contributi fiscali determinano la base economica per la costruzione delle città pubblica (scuole, servizi, verde…). Lo Stato (in altri Paesi), prima di tutto, non ha rinunciato all’esproprio e all’uso del diritto di superficie, e poi il piano urbanistico, attraverso la perequazione diffusa, e non  quella di comparto, crea un valore economico (rendita) per chi investe ma viene tassato affinché quel contributo del processo di trasformazione urbana costruisca l’interesse generale prefigurato nel piano stesso. Il principio di questa tassa è noto e antico: i valori economici sono creati dal nulla per mezzo di una scelta politica e non di merito individuale, pertanto è logico che lo Stato incassi questo valore da redistribuire attraverso servizi sul territorio previsti dal piano. In Italia, in generale, oltre alla rinuncia dell’uso del diritto di superficie che impedisce di incassare la rendita fondiaria, nei processi di urbanizzazione i privati pagano gli oneri di costruzione (una tassa) e non esiste una tassa sulla rendita differenziale. La scelta politica italiana è nota: favorire la privatizzazione di un profitto parassitario togliendolo allo Stato attraverso la deregolamentazione del mercato edilizio rinunciando alla corretta pianificazione urbanistica.

Salerno e il programma di fabbricazione del 1954
Il principale sviluppo urbano pianificato a Salerno, Programma di fabbricazione del 1954 e poi Piano Marconi del 1958.

creative-commons

Architettura e nuovi valori

“Estratti” da “Qualcosa” che non va:

In Italia il prof. Giacinto Auriti, ha saputo dimostrare, anche nelle sedi giudiziarie, che non è chiara la proprietà della moneta. Dopo la sua scomparsa, nel 2006, i giudici hanno ribadito[1] che la Repubblica  ha il potere di emettere e controllare la moneta, come prescrive l’art. 47 della nostra Costituzione. Ma Auriti, come accennava anche Del Mar ha ristabilito un principio giuridico ed economico: «la moneta è un bene immateriale di valore convenzionale e, allo stato attuale dei regimi monetari, gravata di debito. La moneta ha valore perché misura il valore dei beni. Poiché ogni unità di misura è convenzionalmente stabilita, la fonte dello strumento monetario è la convenzione.»

Ricordiamoci che l’economia e la moneta sono invenzioni[2]. «Ma come potete comprare o vendere il cielo, il colore della terra? Questa idea è strana per noi. Noi non siamo proprietari della freschezza dell’aria o dello scintillio dell’acqua: come potete comprarli da noi[3]

[…]

La dinamica della crisi finanziaria e poi economica condiziona pesantemente il settore delle costruzioni: non solo perché alla base della crisi c’è lo scoppio della bolla speculativa immobiliare, o perché questo incide sul basilare ruolo che il credito ha giocato e gioca nel processo edilizio, ma perché incide su una domanda già in flessione, riducendo la capacità di spesa e d’investimento di famiglie ed operatori, minando il clima di fiducia.

[…]

Autoderminazione dei popoli intesa come vera democrazia (diretta[4] e partecipativa), ripristino delle monete libere dal debito[5] e senza interessi (banche controllate dallo Stato e non più SpA private), diritto alla vita, tutela dell’acqua[6] ed autoproduzione energetica sono i temi che nessun partito politico tradizionale farà suo come priorità assoluta.

Il raggiungimento di questi obiettivi passa attraverso la ricostruzione delle comunità locali intese come riorganizzazione degli spazi pubblici, agorà, per il dibattito libero, aperto e democratico. Le persone devono poter condividere le idee e le esperienze per il bene comune. L’obiettivo è riscoprire i reali bisogni umani: cibo, riparo sicuro, cultura, sport, amore e passioni.

[…]

Gli impegni non corrispondono ad una qualità architettonica ed urbanistica diffusa, anzi esistono troppi volumi costruiti e male, soprattutto dal punto di vista del risparmio energetico. Fino a quando la ricchezza verrà misurata in moneta debito coi suoli e con l’espansione urbana si avranno altri scempi da correggere.

Eppure basterebbe fare un piano di monitoraggio dell’ambiente costruito finalizzato al recupero (riuso) per creare migliaia di posti di lavoro, ecco la vera sicurezza. L’Italia deve consolidare, dal punto di vista statico, tutti gli edifici che abbiano dai 40 anni di “età” in su. L’Italia deve ristrutturare l’intero patrimonio edilizio esistenze, altro che nuove case. E’ sufficiente mutare i valori monetari – convenzione arbitraria – dell’attuale consuetudine progettuale e costruttiva: un edificio di nuova costruzione dovrà valere meno di un edificio ristrutturato (sicurezza statica e salubrità: metodi POE, BREAM, Protocollo ITACA). Quindi, la misura del valore non sarà indicata dalla moneta, mezzo di scambio, ma dalla qualità e dal buon senso: volontà politica. Il risparmio energetico potrebbe essere una moneta di scambio, la ristrutturazione potrebbe essere una moneta di scambio, e così via; cioè è sufficiente una volontà popolare che indichi una nuova misura del valore figlia della qualità e non più della quantità (lo stupido PIL) per migliorare le condizioni di vita di tutti e soprattutto dei meno abbienti.

Riflettiamoci un attimo, i prezzi delle case ristrutturate non sono associati ad indicatori di qualità architettonica ma sono stabiliti da speculatori (immobiliaristi) senza scrupoli, i piani urbanistici realizzano soprattutto espansioni, crescita perché il maggiore profitto deriva dalla rendita urbana (nuove aree costruite e nuove case). Queste consuetudini progettuali esistono soprattutto perché il profitto maggiore deriva da una cultura obsoleta figlia della produzione e del costo di produzione allora ribaltiamo il paradigma: misuriamo il valore sul risparmio, riciclo ed il riuso, accadrà che progettisti e costruttori ignoreranno la rendita urbana, fondiaria e l’espansione urbana per concentrarsi sulle trasformazioni urbane all’interno di aree già edificate ma abbandonate e, l’impegno si concentrerà sugli edifici costruiti dagli anni ’50 in poi per rivalutarli e riusarli eliminando gli sprechi energetici e consolidando i volumi costruiti (sicurezza statica). In parte sta già accadendo, trasformazioni urbane in ex aree industriali ma quasi tutti i piani urbani perseguono ancora l’obsoleta crescita con la perdita di importanti suoli agricoli. Nella sostanza se abbiamo compreso che la fonte del valore monetario è la convenzione e, se siamo consapevoli che l’attuale sistema sta distruggendo risorse ed il bene comune è quindi moralmente doveroso mutare convenzione.


[1] Suprema Corte di Cassazione SS.UU civili, sentenza 21 luglio 2006 con n. 16751: “[…]lo Stato esplica le proprie funzioni sovrane, tra le quali sono indiscutibilmente comprese quelle di politica monetaria […]“; http://www.altalex.com/index.php?idnot=34581
[2] SERGE LATOUCHE, l’invenzione dell’economia, Arianna editrice, 2002
[3] Estratto dal discorso di Capo dei Pellirossa Capriolo Zoppo nel 1854 al Presidente degli Stati Uniti Franklin Pirce
[4] THOMAS BENEDIKTER, democrazia diretta, Sonda 2008
[5] come accennato più volte la questione non è economica ma giuridica, il mezzo di scambio di beni e merci, la moneta deve essere di proprietà della Repubblica ed emessa da un ente pubblico come prevede la Costituzione. Applicando questo principio elementare figlio della sovranità popolare si cancella il debito pubblico poiché non ci sarà più nessuno che ti presta pezzi di carta stampati dal nulla caricati persino di interessi e ti ruba la vita, il presente ed il futuro dei tuoi figli.
[6] http://www.gruppo183.org/acqua/legislazione/direttiva.pdf