Recupero del plusvalore fondiario


Breve estratto dalla tesi di laurea magistrale in Architettura (Uni Parma, DIA) “Rigenerazione a Salerno. La rigenerazione urbana attraverso la bioeconomia”:

1.3.2.3       Recupero del plusvalore fondiario

In Italia, la rendita fondiaria è stata incassata, senza merito, dalla borghesia liberale recando un danno economico allo Stato; quanto vale il danno? E’ difficile misurare con precisione l’appropriazione della rendita fondiaria ma è stato possibile fare una stima al ribasso, della sola edilizia abitativa (escludendo l’edilizia commerciale, turistica …), aggregando dati Istat e Banca d’Italia, e usando le superfici realizzate con la ricostruzione dei prezzi reali delle case e dei terreni. E’ stato stimato che dal 1961 al 2011, se lo Stato avesse applicato la riforma del regime dei suoli proposta da Fiorentino Sullo, avrebbe incassato un’enormità di circa 800/1000 miliardi di euro (Blecic, Lo scandalo urbanistico 50 anni dopo, Franco Angeli, pag. 19). Con questa stima abbiamo un ordine di grandezza verosimile della ricchezza incassata da poche famiglie, e questo valore costituisce la base delle disuguaglianze economiche e sociali ottenute sfruttando il potere politico e non il merito personale, tutto ciò a danno dello Stato sociale e dell’ambiente. Questa è la base della disuguaglianza determinata da reddito del capitale, che nel caso specifico si tratta di reddito attraverso rendite parassitarie.

Gli urbanisti hanno cercato di eliminare la rendita come fattore condizionante lo sviluppo urbano, e fra le varie proposte c’è stato l’esproprio generalizzato dei suoli da urbanizzare e la separazione del diritto di proprietà dal diritto di edificare[1]. «L’avvento e il consolidamento dei governi neo-liberali durante gli ultimi trent’anni, ha portato alla drastica riduzione dei finanziamenti per la costruzione della città pubblica, per la cui realizzazione è stato sempre più necessario ricorrere alle risorse private. I finanziamenti privati provengono in gran parte dalla concessione del titolo abilitativo alla trasformazione dei suoli e rappresentano, pertanto, la restituzione alla collettività di una parte del valore creato dal settore pubblico stesso attraverso il planning process. Molti paesi stanno utilizzando strumenti diversi per recuperare questo surplus, strumenti che sono il risultato dell’interazione fra fattori culturali, economici, amministrativi e istituzionali»[2].

Possiamo periodizzare i modelli di recupero del plusvalore fondiario e dividerli in indiretti (1947-2011) e diretti. Il primo periodo è caratterizzato da tre fasi: 1) lo schema del recupero indiretto con modelli parametrici degli standard e dei contributi concessori (1947-1974, piani di espansione urbana e rendita marginale); 2) le società di gestione urbana a controllo pubblico (1975-1997, piani di recupero urbano e rendita differenziale); 3) il trasferimento dei diritti edificatori con la perequazione urbanistica (1997-2011, piani di riqualificazione urbana e rendita assoluta). Nel secondo periodo, quello odierno ma poco diffuso e usato in Italia, si caratterizza per l’uso del recupero diretto del plusvalore fondiario contro la rendita di posizione ma per la ridistribuzione delle risorse per realizzare i servizi (standard) utili alla collettività.

Luca Nespolo propone «una revisione alla luce degli esiti insoddisfacenti delle trasformazioni urbane contemporanee» circa «alcune tematiche fondamentali, come quelle della rendita, del rapporto pubblico/privato, del ruolo degli operatori coinvolti, delle metodologie di controllo del progetto nello spazio e nel tempo. Occorre, in sostanza, uno sforzo di aggiornamento delle acquisizioni teoriche che hanno a lungo presieduto le migliori pratiche di governo delle trasformazioni urbane: su tutte la prassi del recupero urbano, nata dalle riflessioni sugli studi tipologici che hanno ricostruito l’evoluzione degli insediamenti, unitamente alla strumentazione gestionale elaborata dalla moderna tecnica urbanistica»[3]. Per gli economisti urbani, per i quali il valore dei suoli è strettamente legato allo sforzo di costruzione collettiva della città, in virtù di questo assunto, è legittimo proporre forme di recupero dei plusvalori fondiari in grado di recuperare parte degli incrementi di valore dei suoli sotto forma di servizi e altre dotazioni collettive[4]. Quindi si prospetta una “tassazione” della rendita che non si realizza in termini fiscali, ma più genericamente come “recupero del plusvalore”. Si riportano in sintesi, alcune caratteristiche precipue che ne contraddistinguono l’applicazione:

  • La stima diretta del plusvalore determinato dalla decisione pubblica di trasformazione/rigenerazione delle aree (valutata in termini economici, o parametrici);
  • La definizione preventiva dell’aliquota del plusvalore oggetto di recupero a cui assoggettare tutti i progetti;
  • L’applicazione dell’aliquota a progetti di trasformazione/rigenerazione di attuazione privata, orientati da una forte regia pubblica.

Tale flessibilità consente di applicare il modello di recupero diretto a situazioni e contesti molto diversi fra loro, ovviando così ai limiti mostrati ad esempio dal trasferimento dei diritti edificatori, che per sua natura si adatta facilmente alla gestione di nuove urbanizzazioni, ma meno facilmente al controllo delle operazioni di rigenerazione di brownfields (aree già urbanizzate). Al contempo il modello si presta anche all’introduzione di forme di negoziazione o d’indirizzo in grado di orientare le scelte di progetto, introducendo così un controllo pubblico delle morfologie urbane conseguenti, le trasformazioni.

Nel 1902 Ebenezer Howard suggeriva di finanziare la costruzione e il funzionamento della città attraverso la rendita fondiaria urbana e sfruttare la rendita gestita da una società cooperativa per finanziare la costruzione delle infrastrutture e la fornitura dei servizi collettivi. Alcune esperienze fatte a Barcellona (22@Barcelona)[5] ed a Monaco di Baviera dimostrano come recuperare il plusvalore fondiario della rendita e indirizzarlo verso la realizzazione dei servizi pubblici.

Un esempio italiano è dato dalla Regione Marche con la legge regionale 22/2011 che, oltre ad introdurre elementi di rigenerazione urbana, consente alle Amministrazioni comunali di riappropriarsi della rendita fondiaria generata dall’operazione di riqualificazione. Gli incrementi di rendita sono chiamati dotazione aggiuntive rispetto alle cessioni di aree e possono essere recuperati e ridistribuiti nella città a beneficio della collettività[6].

Collegamenti ai paragrafi:

Collegamenti ai capitoli:

[1] Blećić, Op. Cit., 2017.
[2] Calavita, “”Land value recapture” e perequazione, un’analisi comparata”, in Urbanistica e perequazione. Regime dei suoli, land value recapture e compensazione nei piani, a cura di Carbonara & Torre, Milano, 2008, pag. 25.
[3] Nespolo, Rigenerazione urbana e recupero del plusvalore fondiario: le esperienze di Barcellona e Monaco di Baviera, Firenze, 2012.
[4] Camagni, Principi di economia urbana e territoriale, Roma, 1993; Gaeta, Op. cit.,2010.
[5] Clos, Barcelona, transformacion. Planes y proyectos, Barcellona, 2008.
[6] Oliva, Fior, Salta, Il Poru di Senigallia, in D’Onofrio e Talia, Op. cit., Milano, 2015.

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