La consuetudine nel mercificare i suoli


Breve estratto dalla tesi di laurea magistrale in Architettura (Uni Parma, DIA) “Rigenerazione a Salerno. La rigenerazione urbana attraverso la bioeconomia”:

1.3.2.1       La consuetudine nel mercificare i suoli

Poiché la consuetudine degli Amministratori e dei pianificatori è quella di mercificare il territorio, e sebbene questo non sia il mandato costituzionale e tanto meno quello della legge urbanistica nazionale[1],  i cittadini sono indotti nel credere sia corretto percepire la città come prodotto di un processo economico, e così i soggetti attuatori interagiscono misurando il proprio tornaconto personale. E’ consuetudine cercare la moneta necessaria nel libero mercato, pertanto favorendo il profitto attraverso la mercificazione dei suoli, saranno i soggetti privati a finanziare gli standard minimi necessari previsti per legge[2]. Con quest’approccio i Comuni applicano un paradigma materialista e si comportano come i soggetti privati cercando un profitto attraverso le logiche del mercato per pagare i servizi pubblici, ma così facendo favoriscono la rendita, mentre i privati per realizzare i propri interessi scaricano i costi dell’operazione sui cittadini che acquistano la merce nel mercato[3]. Di recente i proventi dell’attività edilizia (oneri di urbanizzazione) sono stati usati persino per la “spesa corrente” dei comuni, di fatto incentivando il consumo di suolo agricolo per conseguire l’obbligo del pareggio di bilancio. Non facendo distinzione alcuna fra i concetti di valore, prezzo e costo, può accadere che i piani, nonostante debbano garantire la realizzazione di standard minimi, possono distruggere valore se la trasformazione urbanistica depaupera l’ambiente a un determinato prezzo. In questo modo un piano o un progetto smentiscono il principio costituzionale della tutela del paesaggio, dei patrimoni e del diritto alla salute. I piani dovrebbero distinguere i beni dalle merci e pensare in un modo diverso. Le tecniche di scambio come la perequazione[4] dovrebbero riflettere un cambio di paradigma poiché i premi volumetrici[5] generano una rendita che probabilmente non è necessaria per l’interesse pubblico. L’economia ha favorito un processo di semplificazione e di banalizzazione che cancella la qualità del disegno urbano e il concetto di urbanità costituito da suolo, fronte urbano e spazio[6].

«La rappresentazione della città come mercato – il mercato urbano – è robustamente radicata nella realtà della città neo-liberale che ha perseguito il sogno, per molti un incubo, di una città di proprietari costantemente impegnati in transazioni atte alla massimizzazione dei vantaggi economici individuali»[7]. Il capitalismo post industriale «ha scelto la città per rigenerarsi usandola come dispositivo per la crescita. Non più dunque la città fabbrica funzionale al modello fordista, ma una nuova forma dell’urbano vocata alla valorizzazione della rendita immobiliare»[8]

Se per rigenerazione s’intende anche l’aspetto etico, morale, sociale ed occupazionale, e si intende “creare una visione olistica” ove bisogna “rigenerare le persone prima dei luoghi”, dunque è necessario che i pianificatori (Amministrazioni e tecnici) adeguino i piani introducendo nuovi paradigmi culturali, persino opposti a quelli della pianificazione ortodossa che ha fatto prevalere l’ideologia capitalista a danno dello sviluppo umano. Se siamo consapevoli del fatto che il territorio è un valore e non una merce, e la moneta è solo uno strumento di misura degli interventi da realizzare, allora per esser coerenti con la Costituzione e con gli obiettivi della sostenibilità forte indicati anche nei manuali di urbanistica, è necessario porre il bene comune al di sopra di ogni cosa.

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[1] La natura giuridica della disciplina urbanistica ha le sue radici nella Costituzione (art.2, 3 e 9). La legge urbanistica nazionale (1942) è persino anteriore alla carta costituzionale, ma è solo con la pubblicazione del DM 1444/68 che si chiarisce, ulteriormente, lo scopo giuridico dell’urbanistica, e cioè garantire i diritti dell’uomo, il decoro e la bellezza delle città, quindi realizzare per gli abitanti una minima superficie di territorio su cui realizzare i servizi di cittadinanza: l’istruzione, il verde, i servizi alla persona.
[2] Secondo la legge urbanistica della Regione Campania (16/2004), i Piani Urbanistici Attuativi (art. 27) rappresentano i piani particolareggiati che “costruiscono” il PUC, e sono redatti dal Comune, dalle società di trasformazione urbana e dai proprietari, con oneri a loro carico, nei casi previsti dalla normativa vigente, o nei casi in cui, essendo prevista la redazione dei PUA da parte del Comune, questi non vi provvede nei termini definiti dagli atti di programmazione degli interventi, purché il piano attuativo non sia subordinato alla necessità di acquisire immobili da parte dell’Amministrazione comunale. La proposta di PUA deve essere formulata dai proprietari degli immobili rappresentanti il 51% del complessivo valore imponibile dell’area interessata dagli interventi, accertato ai fini dell’imposta comunale sugli immobili.
[3] All’inizio del secolo ‘900 per la soluzione della speculazione furono proposti due approcci: o lo Stato acquistava i suoli e li concedeva in uso conservandone la proprietà, oppure cooperative acquistavano i suoli per consentire sempre ai ceti meno abbienti di accedere al diritto alla casa. In entrambi i casi, il profitto della rendita fondiaria e immobiliare veniva gestito per la collettività.
[4] «Il criterio perequativo si attua pagando, oltre agli oneri, un prezzo all’amministrazione comunale in cambio di metri quadrati edificabili. La perequazione, in pratica, rifiuta la partecipazione popolare. La domanda e l’offerta dei metri quadrati si esaurisce nel rapporto fra immobiliare e amministrazione comunale» (Pier Luigi Cervellati, “Dal tracollo dell’urbanistica bolognese al progetto di “città di città””, in Per una nuova urbanità, dopo l’alluvione immobiliarista, Reggio Emilia, 2009, pag. 27).
[5] «Quali metodologie di valutazione supportano la sostenibilità di scelte attuative in un piano perequativo? Quali sono le implicazioni della perequazione come principio e come strumento sul processo valutativo? Sicuramente le valutazioni immobiliari hanno ruolo fondamentale: esse tracciano il quadro dei valori rispetto ai quali “equilibrare” la valorizzazione fondiaria. Una compensazione non attentamente “calibrata” può inibire/fermare l’impulso alla trasformazione immobiliare, e quindi bloccare anche l’acquisizione dei suoli per la parte pubblica, con tutte le negative conseguenze. Attraverso la valutazione occorre identificare le soglie a partire dalle quali scatta l’interesse privato (in quanto sono garantire le condizioni per conseguire profitto) e nello stesso tempo è soddisfatta l’utilità sociale. Quale dimensione dell’incentivo volumetrico, del plafond perequativo, propedeutico alla valorizzazione fondiaria, è “”sostenibile?» (Fusco Girard, “Perequazione: principio e strumento della pianificazione sostenibile”, in Urbanistica e perequazione, a cura di Carbonara & Torre, 2008, Milano, pag. 61).
[6] Tosoni, Costruire l’urbanità. Il disegno dello spazio urbano, 2015.
[7] Coppola, “Confini sempre più mobili nei processi di urbanizzazione”, in D’Onofrio e Talia, Op. cit., Milano, 2015, pag. 131.
[8] Bonora & Cervellati (a cura di), Per una nuova urbanità, dopo l’alluvione immobiliarista, Reggio Emilia, 2009, pag. 11.

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