La rendita fondiaria


1.3.2     La rendita fondiaria

Nel governo del territorio, il tema della rendita assume un ruolo preponderante poiché il profitto derivante dallo sfruttamento di una proprietà privata, di un suolo, influenza il disegno urbano. Il profitto determinato dalla compravendita di suoli e/o degli immobili, e in generale il processo di urbanizzazione, è ancora oggi il motore del capitalismo urbano. L’appropriazione e il profitto derivante dalla proprietà privata sono la radice del capitalismo moderno secondo John Locke, e l’uomo (capitalista) per propria natura tende ad accumulare le sue proprietà per escludere gli altri generando accumuli di ricchezza a danno della collettività. «Se la questione non viene risolta, è perfettamente inutile parlare di pianificazione urbanistica. Non vi sarà, né continuerà ad esservi, altra pianificazione che quella imposta dai più potenti interessi economici particolari»[1]. Estremizzando i problemi che il diritto della proprietà privata crea contro la comunità, Pierre-Joseph Proudhon disse che la proprietà privata è un furto. Secondo Karl Marx la ricchezza accumulata trae origine dai lucri usurai, dalle conquiste e dalle rapine coloniali, mentre per Werner Sombart la ricchezza capitalistica trae origini proprio dalla rendita fondiaria accumulata. L’età moderna (1453 caduta di Constantinopoli – 1815 Congresso di Vienna) è il periodo dell’umanità ove nacque la riforma della proprietà privata (espropriazione dei beni ecclesiastici e nascita del capitalismo) e si sviluppò la progressiva parcellizzazione dei suoli che continuò fino al Novecento[2]. Il frate Luca Pacioli fu l’ideatore della contabilità bancaria e della partita doppia, nel 1494 pubblicò Summa de arithmetica, geometria, proporzioni et proportionalità, mentre nel 1509 fu autore del De divina proportione (1509) trattato di geometria illustrato da Leonardo Da Vinci. L’indebita o inopportuna accumulazione del sovrappiù, cioè tutto ciò che non ha un’utilità morale, fu affrontato da Aristotele (384 a.C. – 322 a.C.) che parlò di crematistica, l’arte di fare acquisti, poiché la felicità risiede nel perseguire virtù e non nell’accumulo, concetto ripreso da Antonio Genovesi che affronta il tema economia, felicità e questione morale. Argomenti riaffrontati da Hannah Arendt in Vita activa, la condizione umana ove categorizza gli individui – animal laborans ed homo faber – rispetto alle proprie attività: lavorativa, operare ed agire. Hans Jonas ritiene che l’etica tradizionale si trovi in una «condizione di impotenza, incapace di orientare gli uomini di fronte a fenomeni inediti rispetto al passato, come lo sfruttamento dell’energia nucleare o le applicazioni dell’ingegneria genetica, che rischiano di mettere in pericolo il destino stesso dell’umanità. La condizione umana appare segnata da atteggiamenti opposti: un senso di potenza pressoché infinita e insieme un senso di grave impotenza di fronte allo sviluppo incontrollabile di quegli strumenti escogitati dall’uomo stesso per dominare la natura, ed oggi si muovono autonomamente e minacciano a loro volta la natura e la specie umana»[3].

Per comprendere l’invenzione dell’economia ortodossa che cambia profondamente il modo di pensare ed il rapporto con la natura, è sufficiente ricordare la risposta che nel 1854 il capo dei Pellirossa Capriolo Zoppo diede al Presidente degli Stati Uniti Franklin Pirce: «[…] il grande Capo che sta a Washington ci manda a dire che vuole comprare la nostra terra […] questa idea è strana per noi. Noi non siamo proprietari della freschezza dell’aria o dello scintillio dell’acqua: come potete comprarli da noi? Ogni parte di questa terra è sacra al mio popolo […]». Nello stesso periodo, nel vecchio continente a Parigi, il programma degli interventi di Haussmann è un incentivo per i gruppi finanziari, il Credit Foncier, il Credit Mobilier e la Société de l’Hôtel et des Immobilière de Paris sono gli istituti che concedono prestiti per realizzare la trasformazione urbana di Parigi dal 1853 al 1882. I metodi della banca d’affari sono assunti a modello per far sviluppare il capitalismo della rendita[4]. La trasformazione urbana di Haussmann è il modello che oggi viene chiamato di gentrificazione sociale, ove i ceti economicamente più deboli sono espulsi dalle aree interessate dal progetto per fare spazio agli interessi privati, che Harvey chiama “distruzione creatrice” per assorbire le eccedenze di capitale durante le crisi[5].

«La forma di vita che oggi va delineandosi è largamente determinata dalla mentalità e dal modo di pensare dell’uomo occidentale, ed è sul punto di dominare universalmente, come all’epoca degli uomini di Neanderthal, tutta la terra. […] Noi siamo ben consapevoli che l’impostazione razionalistica su cui si fondava l’ultima fase del nostro sviluppo, non è più sufficiente. Ora che abbiamo abbandonato quel puro prodotto di una concezione razionalistica del mondo, che è la fede nel progresso, ricominciamo ad avvicinarci all’uomo primitivo e all’uomo orientale. Si sta compiendo un incontro a mezza strada tra mentalità occidentale e mentalità orientale»[6].

Dal punto di vista della Costituzione, l’istituto della proprietà privata deve essere conservato come elemento qualificatore e caratterizzante dell’ordinamento e che, quindi, non sarebbe conforme alla Costituzione un sistema legislativo che sopprimesse la proprietà privata o la riducesse in un ambito marginale o secondario (carattere “misto” della Costituzione Repubblicana). Questo, però, non significa conservazione della proprietà privata così com’è, o in tutte le sue forme attuali di manifestazione, giacché il legislatore ha il compito di imporre limiti quantitativi e qualitativi alla proprietà privata “allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. «Il legislatore potrebbe sia ridurre il campo della proprietà privata, avocando allo Stato intere categorie di beni privati, sia imporre limitazioni al godimento dei singoli beni privati appartenenti a categorie non avocate alla collettività»[7].

Secondo David Harvey, la rendita e le politiche urbane assumono un ruolo fondamentale nella costruzione della città moderna, poiché essa è intesa come una macchina per la crescita indispensabile per l’accumulazione di capitale e per la produzione[8].

La rendita urbana si distingue fra rendita assoluta, tipica delle frange urbane periferiche, derivante dal cambio di destinazione del suolo da agricolo a urbano, e rendita differenziale, tipica dei centri urbani e delle zone più dense, derivante dalla differenza di valore all’interno del contesto urbano in relazione a fattori di accessibilità, simbolici, di prossimità ai servizi, di qualità ambientale, ed altri ancora. Dando uno sguardo alla realtà possiamo cogliere la concretezza della questione; nella provincia di Bologna un terreno ad uso agricolo coltivato con colture erbacee estensive ha un valore di mercato attorno a 3,5 €/m2 (35.000 €/ha). Se il terreno è localizzato in prossimità di un centro abitato, per cui esiste un’aspettativa di futura riconversione ad area edificabile, ha un valore di 50 €/m2 (500.000 €/ha). Un’area edificabile a uso artigianale può assumere un valore di mercato pari a 300 €/m2 (3.000.000 €/ha); un’area edificabile a uso residenziale ha un valore di 450 €/m2 (4.500.000 €/ha)[9]. «Nei fenomeni di consumo di suolo il ruolo della rendita assoluta è di certo maggiore di quello della rendita differenziale, mentre nella accezione marshalliana (rendita come capacità di incorporazione di beni pubblici nei beni privati) il ruolo maggiore è quello svolto dalla rendita differenziale»[10].

La rendita fondiaria o assoluta è determinata dalle scelte politiche e di pianificazione urbanistica e tale guadagno generato dal nulla, senza alcun processo produttivo, non è mai stato recuperato dai Comuni italiani. I soggetti privati, beneficiari senza merito della rendita, hanno sempre influenzato le decisioni politiche dei Consigli comunali, e spesso attraverso piani speculativi hanno contribuito a consumare un bene comune come i suoli agricoli, necessari per la sopravvivenza della specie umana.

valore e utilizzo dei suoli

Su questo argomento in molti hanno proposto soluzioni radicali per evitare che il diritto della proprietà privata e la relativa compravendita di suoli e degli immobili non dovesse condizionare la pianificazione urbanistica. Ebenezer Howard fu fra i primi a proporre lo sfruttamento della rendita fondiaria per ridistribuire risorse a favore della collettività. Henry George nel 1880 pubblicò il testo Progresso e Povertà sulla teoria della tassazione dei suoli, e sia Howard che George influenzarono il lavoro successivo di Hans Bernoulli, fra i primi a pubblicare un testo “guida” raccogliendo teorie ed esperienze al fine di risolvere la speculazione legata al “regime dei suoli”, e così Bernoulli propose la pubblicizzazione dei suoli o la loro cessione in diritto di superficie per evitare la frammentazione fondiaria e la speculazione edilizia. Un’altra strategia, quella più diffusa per l’urbanistica moderna, è l’approccio regolativo alla proprietà dei suoli, la ricomposizione particellare e la regola delle zonizzazioni per densità, di ispirazione tedesca[11]. «Bernoulli parte dall’affermazione che i progetti dei grandi urbanisti restano “fantasie” se non si risolve la questione dei suoli. L’alienazione del suolo pubblico, avvenuta dopo il Medioevo e praticamente conclusa alla fine del XVIII secolo, e l’emergere conseguente del fenomeno della rendita fondiaria sarebbero all’origine delle difficoltà dell’urbanistica»[12]. «Per Bernoulli la proprietà privata è il limite, preciso e netto, contro cui si infrange il potere pubblico e, dunque, l’urbanistica»[13].

In Germania, nel 1875 la «legge dell’allineamento dello Stato prussiano fissa il ruolo dei poteri locali e statali nella redazione, attuazione e gestione dei piani regolatori», e «così la legge riconosce esplicitamente il ruolo fondamentale delle istituzioni pubbliche nella gestione dei piani: l’urbanistica viene già individuata come una tecnica della prassi politica. La conciliazione di interventi pubblici e privati riflette una tipica utopia: l’eliminazione artificiosa e la distorsione del mercato fondiario provocato dal monopolio dei suoli fabbricabili. Gli urbanisti tedeschi tendono dunque a ricondurre la dinamica urbana liberista “pura”, che riconosce come “naturale” la sola rendita di posizione, nella prospettiva di uno sviluppo indefinito delle città e di migliore rapporto tra residenza e luogo di lavoro»[14]. È chiaro sin da queste scelte politiche a chi debba servire l’urbanistica, ma queste influenze d’interessi particolari non impediranno lo sviluppo anche di esperienze positive per i bisogni dei cittadini.

In Italia l’apice della battaglia si ebbe negli anni ’60 con la sconfitta della proposta dell’allora Ministro, Fiorentino Sullo, che mirava a risolvere il problema della speculazione edilizia legata alla rendita e al “regime dei suoli”[15]. Nel 1946 Hans Bernoulli affrontò il tema pubblicando Die Stadt und ihr Boden e denunciando i guasti provocati dalla privatizzazione dei suoli che determina l’impossibilità di una gestione collettiva della pianificazione urbana. Fiorentino Sullo propose l’esproprio preventivo delle aree edificabili al fine di applicare l’interesse pubblico esercitato dai Comuni. La proposta di Sullo risolve alla radice il problema della rendita poiché acquisite le aree, il Comune provvede alle opere di urbanizzazione primarie e cede, per mezzo di asta pubblica, il diritto di superficie sulle aree destinate all’edificazione, che restano di proprietà del Comune. «A base d’asta pubblica è assunto un prezzo pari all’indennità di esproprio maggiorata del costo delle opere di urbanizzazione e di una quota per spese generali»[16]. Nel 1910 a Salerno, circa i temi dell’espansione e dell’ampliamento della città, emerse una proposta analoga a quella del Ministro Sullo. «Attualmente il nostro Comune dispone di circa cinquantamila metri quadrati di suolo edificabile, che potrebbe cedere col diritto di superficie in perpetuo al prezzo variabile da ₤0,50 a ₤1,00 al metro quadrato, secondo le varie località. Si costituirebbe una rendita annua non inferiore a ₤40.000: somma che per la sua stabilità e continuità apporterebbe vantaggi non lievi alla finanza locale». L’ingegner Enrico Moscati continua: «il diritto di superficie per quanto non considerato nella nostra legislazione, non è nuovo. Ne troviamo tracce nel diritto romano e nel diritto germanico. Oggi è riconosciuto e applicato in parecchie nazioni. E’ sviluppatissimo nella Svezia e Norvegia, ove i Comuni che posseggono terreni entro la cinta urbana, non possono alienarli, ma hanno l’obbligo di cederli soltanto per diritto di superficie, cioè in locazione perpetua e a prezzo mitissimo, a chiunque voglia costruire una casa»[17].

In una recente intervista a Benevolo divenuta un libro, La fine della città, egli ricorda la straordinaria opportunità di Sullo citando le esperienze positive degli altri paesi che usano ed hanno usato il sistema bocciato in Italia. «In tutto il mondo il sistema dell’urbanizzazione pubblica non soppiantava il sistema tradizionale, ma in alcuni paesi veniva sperimentato su larga scala per realizzare grandi insediamenti unitari. I quartieri satelliti delle città scandinave, per esempio, sono realizzati così: sono quartieri che ospitano dai 15.000 ai 30.000 abitanti e, raggruppati in complessi, arrivano anche a 60.000 abitanti. In Francia i grands ensembles degli anni settanta vanno dai 30.000 ai 100.000 abitanti e successivamente le villes nouvelles potevano arrivano ad anche a 450.000. La stessa procedura vale per le new towns inglesi, iniziate già nel dopoguerra, che hanno una popolazione complessiva fra i 50.000 e i 100.000 abitanti, mentre quelle più recenti ne contano da 250.000 a 430.000. In Inghilterra hanno insediato cinque milioni di persone senza spendere neanche una sterlina. E un indirizzo analogo hanno seguito gli ampliamenti di grandi città come Amsterdam e Rotterdam»[18] [19].

«Secondo l’economia classica e il pensiero liberale la rendita è la componente parassitaria del reddito. E chi si occupa di città è noto che l’appropriazione privata della rendita è una delle cause principali delle disfunzioni urbane e della vita che nelle città si svolge. […] La cosa che va sottolineata e che, fino agli anni Settanta del secolo scorso, per la parte più consistente della cultura politica (e per la quasi totalità di quella urbanistica) la rendita immobiliare (fondiarie ed edilizia) era considerata come qualcosa da contenere, e in ampia misura, da trasferire al pubblico mediante imposizione fiscale. Da un certo momento in poi questa posizione si affievolì e scomparve del tutto. Oggi la rendita, invece che un ostacolo all’ordinato sviluppo delle città e a un peso ingiustificato agli interventi di interesse pubblico, è considerata addirittura “il motore dello sviluppo”: o almeno una delle fonti accrescimento della ricchezza (privata) da incoraggiare»[20].

«In Italia la rendita copre il 32% del PIL, quota che è più del doppio di quella (il 15% circa) che viene considerata fisiologica a un sistema economico equilibrato e che mette in evidenza la condizione costitutiva della nostra economia, affidata per un terzo a ritorni passivi. Un’incidenza pesante che toglie capitali agli impieghi in grado di alimentare processi virtuosi di sviluppo e occupazione»[21].

Rendita speculativa e spreco di risorse sono ovviamente collegati. Alcune esperienze e strategie di politiche urbane per ridurre il consumo del suolo si sono concentrate sul riuso delle aree dismesse, la leva fiscale e il censimento di superfici e patrimoni edilizi sottoutilizzati[22]. Oltre al riuso ed al recupero altri hanno sviluppato conoscenze scientifiche per misurare l’impatto ambientale della progettazione e degli interventi per limitare lo spreco di risorse che vengono generate dalla pianificazione urbanistica fondata sulla rendita e la perequazione. Individuando una misura corretta dei flussi di energia è possibile valutare la sostenibilità degli interventi[23].

Non c’è alcun dubbio sul fatto che avere informazioni sull’impatto ambientale circa le scelte progettuali sia un aspetto importante, ma se la consuetudine dei piani urbanistici è quella lasciare questa tecnica nelle mani dei privati, e se l’interesse prioritario della società è lo sviluppo del capitale con ogni mezzo, anche le informazioni generate dall’uso di una nuova tecnologia non avranno il risultato sperato.

L’approccio ai problemi attraverso i sistemi di certificazione, cioè l’ideazione di un brand (marchio commerciale) non sono altro che uno strumento della tecnica per rimanere nel medesimo paradigma capitalista, solo spinto verso l’ossimoro sviluppo sostenibile. È sufficiente ricordare che la società sfruttava l’economia reale, prima del petrolio e della finanza, ed era tutta sostenibile poiché basata sulle fonti energetiche rinnovabili. Città e case erano progettate persino con criteri bioclimatici senza l’ausilio di complicati impianti tecnologici. Herbert Marcuse propone di uscire dalla strada capitalista indirizzando le energie mentali nelle attività ludiche, per sviluppare la fantasia e la creatività, oppure per soddisfare piaceri e relazioni affinché si possa uscire dalla “tolleranza repressiva” ove ogni libertà è consentita purché sia conforme al sistema. Un esempio recente di sviluppo sostenibile è stato l’espansione urbanistica (1996 – 2007) che ha costruito tante nuove abitazioni che hanno consumato suolo agricolo, ma sono rimaste invendute. A seguito della doppia recessione 2008-2009 e 2012-2013 il valore della produzione delle costruzioni scende ad una velocità altissima e perde il 30% tra il 2007 e il 2013, e secondo il Cresme sono rimaste invendute 250-300 mila nuove abitazioni[24].

Se nella storia urbana, la rendita ha avuto un ruolo decisivo per la gestione della città, sia nel bene che nel male, oggi il ruolo degli strumenti finanziari costituisce un potere e un pericolo preponderante che coinvolgono la stessa rendita urbana. Il continuo ricorso al servizio del debito ed i flussi finanziari globali determinano la gestione dei progetti e degli interventi di trasformazioni urbanistiche. «I problemi posti dal ciclo finanziario al settore immobiliare sono poi di recente aggravati dalla crescita del cosiddetto “shadow banking” e delle “clearing houses”, vale a dire dalla forte crescita a livello globale di attività finanziarie occulte, o comunque svolte al di fuori dei circuiti ufficiali, che riducono le capacità di controllo delle autorità monetarie sull’andamento dei flussi finanziari. In carenza di capacità globali di controllo sui flussi finanziari, appare tanto più urgente una ripresa delle capacità di controllo locale su tali fenomeni, alla scala dei sistemi metropolitani, onde poter regolare la domanda di artificializzazione del suolo distinguendo fra necessità reali e profili speculativi»[25].

Dal punto di vista della sociologia urbana, le città possono essere interpretate e lette attraverso le riflessioni di Marx ed Engels che pongono l’accento sugli elementi conflittuali e antagonistici presenti all’interno delle città e delle società industriali. Inoltre, la dicotomia proposta da Ferdinand «Tönnies tra le forme di organizzazione sociale, tra la comunità Gemeinschaft, basata sui vincoli di solidarietà, e la società Gesellschaft basata sui rapporti di scambio, corrisponde la dicotomia delle forme spaziali, e quindi tra la piccola città o l’insediamento rurale»[26]. Durkheim invece ribalta la tesi di Tönnies poiché ritiene positiva l’eterogeneità offerta dalla modernità che può condurre a una solidarietà di tipo organico, dotata di autonomia e accordo fra le parti della società[27]. In queste analisi e interpretazioni sociologiche della città, tutt’oggi la rendita ricopre un ruolo determinante che condiziona i piani.

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[1] Proposta di legge n.296 del 26 luglio 1963, Atti parlamentari, Camera dei Deputati, pag. 2.
[2] L’urbanistica moderna nasce nell’Ottocento e «in ossequio all’incontrastato interesse privato ed ai principi liberistici, i piani tecnici di ampliamento e di sistemazione degli insediamenti in rapida espansione sono stati concepiti o sono stati attuati come puri e semplici piani di “allineamento” e cioè di discriminazione tra il sempre più limitato suolo pubblico, ormai ridotto alla sola viabilità ed ai parchi, ed il sempre più esteso dominio della proprietà privata, reale protagonista della città crescente, eludendo in tal modo i problemi economici e sociali e la visione generale dell’intero sistema urbano» (Giovanni Astengo, Enciclopedia universale dell’arte, Vol XIV, 1970, voce Urbanistica).
[3] Occhipinti, Op. cit., 2005, pag. 925.
[4] Panerai, et al., Op. Cit. , Novara, 2008.
[5] Friedrich Engels (La questione delle abitazioni, 1872): «la borghesia ha un solo modo per risolvere a suo modo la questione delle abitazioni; la risolve in maniera tale che la soluzione riproduce sempre nuovamente la questione», in Harvey, L’enigma del capitale, Milano, 2018.
[6] Giedion, Op. cit., Milano, 2008, pag.157.
[7] D’ Angelo, Diritto dell’edilizia e dell’urbanistica, 2012, Napoli, pag. 14.
[8] Harvey, L’esperienza urbana. Metropoli e trasformazioni sociali, 1998.
[9] Gallerani, Manuale di estimo, Milano, 2011.
[10] Ombuen, Op. cit., 2013.
[11] Di Biagi, Op. cit., 2009.
[12] Gabellini, Op. cit., 2002, pag. 101.
[13] Marescotti, Op. Cit., 2008, pag. 122.
[14] Tafuri & Dal Co, Op. cit.,1979, pag. 42.
[15] Fiorentino Sullo propose una riforma radicale che ridisegnava il regime dei suoli, ribaltando il rapporto tra la proprietà privata e il governo pubblico del territorio. La proposta, mai discussa in Parlamento, introduceva «un particolare meccanismo di cattura della rendita fondiaria attraverso una sostanziale separazione tra la proprietà delle aree e il titolo dei proprietari a edificare su di esse» (Blećić (a cura di), Lo scandalo urbanistico 50 anni dopo, Milano, 2017, pag. 7).
[16] Salzano, Op. cit.,2003, pag. 120.
[17] Giannattasio, Un secolo in progetto, Salerno,1983.
[18] Benevolo, Op. cit., 2011, pag. 52.
[19] Le logiche della pianificazione pubblica citate da Benevolo, se da un punto di vista della programmazione economica hanno il merito di rispondere ai bisogni di alloggio, in Italia hanno avuto anche molti esempi negativi sotto il profilo della morfologia urbana e la scarsa qualità progettuale.
[20] Salzano, “Urbs, civitas, polis: le tre facce dell’urbano”, in Per una nuova Urbanità, dopo l’alluvione immobiliarista, Reggio Emilia, 2009, pag. 112.
[21] Bonora, Fermiamo il consumo di suolo, Bologna, 2015, pag. 25.
[22] Pileri, “Consumo di suolo: un problema ignorato ma nodale per un futuro sano della società”, in M. Clementi, La rivoluzione sostenibile, Milano, 2009.
[23] Ecco un breve elenco di approcci ed analisi: l’analisi del ciclo vita, il protocollo ITACA basato sulla metodologia multicriteria, l’SBMethod, sviluppata e gestita a livello internazionale dall’iiSBE (international initiative for a Sustainable Built Environment), associazione internazionale non profit volta allo sviluppo di iniziative a sostegno dell’edilizia sostenibile. Una parte delle imprese invece si è cimentata nell’elaborazione di certificazioni ambientali. LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ed il metodo BREAM (Building research Establishment Environmental Assessment Method).
[24] Bellicini, “Perché l’Italia non esce dalla crisi? I tre grandi nodi dell’archiettura italiana oggi”, in Il Giornale dell’architettura N. 166, 2013.
[25] Ombuen, Op. cit., 2013.
[26] Macionis & Parillo, Prospettive urbane, “prefazione”, 2014 pag. XV.
[27] Ibidem.

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