Gestione dei piani


Breve estratto dalla tesi di laurea magistrale in Architettura (Uni Parma, DIA) “Rigenerazione a Salerno. La rigenerazione urbana attraverso la bioeconomia”:

1.3.3.1       Gestione dei piani

Da un punto di vista pratico ed amministrativo è aperto il dibattito circa i principi di equità ed efficacia dei piani che spesso scappano dalla vexata questio del regime dei suoli, per rifugiarsi in tecnicismi sempre più complicati, che possono produrre l’effetto scorretto di allontanarsi da principi importanti come la trasparenza dell’azione amministrativa e la partecipazione dei cittadini ai processi decisionali della politica, poiché i piani sono frutto di scelte politiche.

Dal punto di vista dell’urbanistica i piani hanno avuto un cambiamento nella loro gestione attraverso strumenti come la perequazione[1], gli accordi e gli incentivi. In questa consuetudine, il ruolo degli attori privati[2] è prevalente rispetto a quello dello Stato.

La perequazione è una pratica divenuta strumento tecnico-giuridico per assolvere due compiti: evitare l’intervento economico dello Stato e chiedere agli attori privati di contribuire a pagare i costi sociali dei piani. Nell’inventare questa tecnica negoziale si è cercato di perseguire il principio di uguaglianza, ma ciò non accade sempre poiché, secondo lo scrivente, il piano ideologico che ha fatto nascere lo strumento è sempre il capitalismo che si nutre esclusivamente di sé stesso, cioè di profitto. L’attuazione e le procedure della perequazione prevedono: «l’individuazione dell’ambito territoriale da sottoporre a trasformazione attraverso le regole perequative; l’analisi e la valutazione delle caratteristiche urbanistiche e giuridiche dei suoli; l’attribuzione a ciascuna delle classi individuate del medesimo indice di edificabilità;  e la definizione dei comparti ed eventualmente dei sub-comparti all’interno dei quali vanno definite le superfici di concentrazione delle volumetrie attribuite ai privati e quelle invece destinate alle attrezzature ed ai servizi di pubblico interesse»[3].

perequazione
Fonte immagine: prof. Ezio Micelli, lezione sulla perequazione urbanistica, IUAV, 2009

Dal punto di vista della rigenerazione, solitamente la perequazione non si applica alla città consolidata poiché interviene nelle cosiddette aree libere, ciò è ovviamente un limite. Negli ultimi anni per superare tale limite si è proposto di sviluppare il mercato dei diritti edificatori (accordi) abbinati ai premi volumetrici (incentivo) affinché la perequazione si sposti anche nella città consolidata.

Il meccanismo funziona su accordi, compensazioni e incentivi. La fattibilità dei piani poggia sull’ipotesi che «l’attuazione delle parti pubbliche e privati dei piani può essere promossa attraverso l’attribuzione di potenzialità edificatorie cui natura si distingue per l’autonomia giuridica rispetto ai suoli che ne hanno generato la formazione e il cui impiego è libero nelle aree destinate a trasformazione e sviluppo»[4].

Secondo lo scrivente, procedure giuridiche sempre più sofisticate non aiutano a risolvere problemi sociali e ambientali presenti nelle città, anche perché perequazione e diritti edificatori non sono indipendenti dal piano e il loro impiego condizionano il disegno urbano, e addirittura la liberalizzazione di diritti edificatori può accentuare i vizi dell’ideologia capitalista che spesso produce effetti negativi come l’aumento dell’impatto ambientale e la gentrificazione.

La fattibilità economica delle trasformazioni urbanistiche si avvale di analisi preliminari:

Vp>Ve

A ip Vmt > S Vme

Vp è il valore della volumetria attribuita dal piano urbanistico comprensiva del premio volumetrico; Ve rappresenta il valore del capitale edilizio esistente. A rappresenta l’area in metri quadrati della superficie territoriale o fondiaria del sedime soggetto a trasformazione; ip è l’indice di edificabilità; Vmt è il valore potenziale di edificazione espresso in funzione del parametro tecnico selezionato (superficie o volume edificabile). S è la superficie espressa in termini di superficie commerciale lorda delle unità immobiliari esistenti; Vme rappresenta il valore unitario di mercato di queste ultime. La prima condizione dunque è che il valore monetario della volumetria aggiuntiva sia maggiore di quella esistente.

L’espressione sottostante prende in considerazione anche indici d’incidenza d’area e il deprezzamento legato a caratteristiche degli edifici; ad esempio a è il coefficiente d’incidenza area e b è il coefficiente di deprezzamento del valore in funzione del suo stato di obsolescenza; Vn è il valore di mercato degli edifici di nuova costruzione.

A ip Vn a > S Vn b

A ip a > S b

La relazione che segue evidenzia che la convenienza dell’operazione di demolizione e ricostruzione della trasformazione urbana è funzione dell’indice di edificabilità, cioè la densità; it è la densità dell’area esistente.

ip  >  b/a it

Bpr = Vm – Ct – Vaa

Bpr costituisce il beneficio del soggetto privato; Vm è il valore di mercato dei beni immobili consentiti dal programma; Vaa è il valore dell’area con la precedente destinazione urbanistica; Ct la somma dei costi necessari alla realizzazione del progetto[5]. La seconda condizione è che esista il profitto (Bpr) per il soggetto attuatore, condizionato dai costi e dall’indice di edificabilità ip.

La valutazione si riduce al premio volumetrico, e si intuisce che la fattibilità economica, cioè la redditività della trasformazione urbanistica, è determinata dalla quantità delle volumetrie concesse dal piano. Il difetto culturale di questo processo è che ignora la realtà urbana esistente e suggerisce l’aumento dei carichi urbanistici che di per sé non significa un miglioramento della morfologia urbana. Il rischio può essere ridotto solo dall’approccio culturale che crea il disegno urbano osservando la realtà sociale e ambientale della città o dell’area che necessità un intervento rigenerativo, e non dalla misura della fattibilità economica che condiziona gli accordi fra pubblico e privato. Altre controindicazioni sono legate alla rendita immobiliare che possono essere risolte attraverso meccanismi legati al cosiddetto recupero del capital gain[6] (la rendita).

In generale, il serio rischio è che il peso politico della fattibilità economica produca disegni urbani consentiti dal mercato, cioè da chi può acquistare la merce, e quindi tale approccio ha in sé la caratteristica di escludere le necessità dei ceti meno abbienti. Vi sono anche interventi che includono la cosiddetta edilizia pubblica. Resta il rischio che tale approccio possa evitare e limitare di produrre piani e trasformazioni che costruiscono una migliore morfologia urbana, cioè piani che vanno incontro ai problemi sociali e ambientali, coinvolgendo i cittadini al processo decisionale.

Oggi, la consuetudine della gestione dei piani e delle trasformazioni ha accentuato problemi sociali come la gentrificazione, e l’aumento dell’impatto ambientale delle attività antropiche, riscontrabile con la dispersione urbana (sprawl).

Nel processo di trasformazione rigenerativa è interessante evidenziare altre voci di costo che incidono nell’intervento, come gli standard e i servizi pubblici e l’utile dell’impresa. Il costo totale Ct, precedentemente evidenziato è costituito dalla somma di Cc costo di costruzione; On oneri concessori; Oex il valore di aree o beni e servizi ceduti dal privato oltre gli standard di legge; St spese tecniche; Sg spese generali e di commercializzazione; U è l’utile dell’impresa del developer. Oex è uguale al beneficio pubblico (Bpu) legato alla realizzazione del programma o piano attuativo.

Ct = Cc + On + Oex  + St + Sg + U

Oex = Bpu

Vap = Vm – Cc – On – St – Sg – U

Vap è il valore dell’area o degli immobili destinati a trasformazione.

La somma dei benefici finanziari pubblici e privati legati alla realizzazione del piano crea il capital gain immobiliare generato dalla variazione degli strumenti urbanistici:

Bpr + Bpu = Vap – Vaa

Quest’ultima è la relazione che evidenzia il plusvalore da tassare.

Collegamenti ai paragrafi:

Collegamenti ai capitoli:

[1] La perequazione urbanistica trae origine dall’esigenza di neutralizzare quanto più possibile, gli effetti della pianificazione urbanistica sul valore delle aree (la discriminatorietà delle destinazioni d’uso); ed ha come obiettivo anche il superamento dei vincoli urbanistici e dell’espropriazione per pubblica utilità quale metodo per acquisire le aree necessarie per opere pubbliche e le opere di urbanizzazione. La perequazione richiede che tutte le aree individuate siano edificabili e prevede il ristoro di quelle inedificabili e questo comporta che tutte le aree concorrano ai costi dell’urbanizzazione. Il ristoro del proprietario può essere in denaro o in diritti edificatori trasferibili su altre aree. La natura dei diritti edificatori è la materializzazione dello jus aedificandi. La perequazione richiede che sia determinata a livello di piano la volumetria complessiva e di questa si distinguono le quote di volumetria residenziale e produttiva e viene distribuita su tutte le parti del territorio aventi una vocazione urbanistica omogenea.
[2] «Secondo la prospettiva relazionale, la globalizzazione ha dato vita a un’esperienza urbana ormai sempre più unificata a livello planetario, grazie in particolare al fenomeno di accresciuta mobilità delle politiche di sviluppo. In concreto, ciò significa che negli ultimi venti o trent’anni città situate nelle aree più disparate nel globo sono state segnate in profondità dall’acquisizione più o meno attiva o passiva di idee e parole chiave importate da un “altrove”, geograficamente remoto o solo distante, reso sempre più prossimo non solo dalle tecnologie di comunicazione, ma anche dalla diffusione di una dottrina e pratica “mobile” di governo dell’economia e della società come il neoliberismo» (Conti et al. Op. Cit., Milano, 2014, pag. 95).
[3] Carbonara, “Perequazione urbanistica: un progetto complesso”, in Urbanistica e perequazione. Regime dei suoli, land value recapture e compensazione nei piani, Milano, 2012, pag. 35.
[4] Micelli, La gestione dei piani. Perequazione, accordi, incentivi, Venezia, 2011, pag. 99.
[5] Micelli, Op. Cit. 2011.
[6] Guadagno generato dalla differenza di prezzo fra la vendita e l’acquisto.

creative-commons

Annunci